Что такое эскроу-счет и зачем он нужен?
Эскроу-счет – это специальный банковский счет, предназначенный для безопасного проведения сделок, особенно в сфере недвижимости. С 1 марта 2025 года его использование распространяется и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что является ключевым изменением.
Суть работы эскроу-счета заключается в том, что покупатель переводит деньги не напрямую застройщику или подрядчику, а на этот счет в банке. Застройщик или подрядчик получает доступ к средствам только после выполнения определенных условий, например, после ввода объекта в эксплуатацию или завершения этапов строительства, предусмотренных договором.
Это обеспечивает защиту интересов покупателя, так как деньги не будут потрачены застройщиком, если он не выполнит свои обязательства. С 1 апреля 2025 года услуги подрядчиков при строительстве частных домов будут освобождены от НДС, если расчеты ведутся через эскроу-счета. С 2025 года использование эскроу-счетов станет актуальным не только для покупателей квартир, но и для тех, кто строит частный дом.
Федеральный закон от 22.07.2024г. регулирует использование эскроу-счетов. С 1 марта 2025 года вводится механизм эскроу-счетов при ИЖС. Снять деньги со счета застройщик сможет лишь после ввода объекта в эксплуатацию.
Распространение эскроу на ИЖС: ключевые изменения с 1 марта 2025 года
С 1 марта 2025 года произойдет значительное расширение применения эскроу-счетов, охватывающее сферу индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Этот шаг, закрепленный пакетом законов, подписанных Президентом России Владимиром Путиным, призван повысить безопасность сделок для граждан, планирующих строительство частного дома. До недавнего времени механизм эскроу-счетов преимущественно использовался при покупке квартир в новостройках, гарантируя защиту средств покупателей от недобросовестных застройщиков.
Ключевое изменение заключается в том, что теперь при заключении договора строительного подряда на строительство частного дома, покупатель имеет право (и, в определенных случаях, обязан) открыть эскроу-счет. Деньги перечисляются на этот счет, и подрядчик получает доступ к ним только после выполнения конкретных этапов работ, оговоренных в договоре. Это обеспечивает поэтапный контроль за ходом строительства и минимизирует риски потери средств в случае неисполнения подрядчиком своих обязательств.
С 1 марта 2025 года граждане получат право отказаться от продолжения строительства частного дома и вернуть средства со счета эскроу при условии оплаты подрядчику фактически выполненных работ. Это дает покупателям дополнительную гибкость и защиту их инвестиций. Важно отметить, что с 1 апреля 2025 года услуги подрядчиков при строительстве частных домов будут освобождены от НДС, если расчеты ведутся через эскроу-счета, что делает этот способ оплаты еще более привлекательным.
Новое законодательство, вступившее в силу с 1 марта 2025 года, устанавливает особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и договорам строительного подряда. Расчёты через эскроу распространяются на строительство частных жилых домов, что значительно расширяет сферу применения этого финансового инструмента. Это изменение направлено на создание более прозрачных и безопасных условий для всех участников рынка ИЖС.
Права покупателей при использовании эскроу-счетов в 2025 году
В 2025 году покупатели недвижимости, использующие эскроу-счета, получают расширенный перечень прав и гарантий, направленных на защиту их инвестиций. Ключевым правом является право на возврат средств со счета эскроу в случае неисполнения застройщиком или подрядчиком своих обязательств по договору. Это означает, что если строительство не будет завершено в оговоренные сроки или будет выполнено некачественно, покупатель имеет право потребовать возврата уплаченных денег.
С 1 марта 2025 года, применительно к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), покупатель имеет право отказаться от продолжения строительства и вернуть средства со счета эскроу, при условии оплаты подрядчику фактически выполненных работ. Это дает покупателю возможность контролировать процесс строительства и прекратить его, если он не удовлетворен качеством или сроками выполнения работ. Важно, что право на возврат средств возникает не автоматически, а требует соблюдения определенной процедуры, предусмотренной договором и законодательством;
Покупатель имеет право на получение полной и достоверной информации о движении средств на эскроу-счете, а также на контроль за целевым использованием этих средств. Банк, обслуживающий эскроу-счет, обязан предоставлять покупателю выписки и отчеты о всех операциях, совершенных по счету. Кроме того, покупатель имеет право обратиться в банк с запросом о предоставлении информации о состоянии счета эскроу и о наличии каких-либо ограничений или обременений.
С 1 марта 2025 года, в соответствии с новым законодательством, покупатели, использующие эскроу-счета при строительстве частных домов, получают дополнительные гарантии, связанные с освобождением услуг подрядчиков от НДС. Это позволяет снизить общую стоимость строительства и сделать его более доступным. С 1 апреля 2025 года услуги подрядчиков при строительстве частных домов будут освобождены от НДС, если расчеты ведутся через эскроу-счета. Снять деньги со счета застройщик сможет лишь после ввода объекта в эксплуатацию, что гарантирует завершение строительства.
Налоговые льготы при расчетах через эскроу-счета: освобождение от НДС
В 2025 году одним из ключевых преимуществ использования эскроу-счетов при расчетах за недвижимость, особенно в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), является освобождение от налога на добавленную стоимость (НДС) для услуг строительных подрядчиков. Это значительное налоговое послабление, направленное на стимулирование развития рынка ИЖС и снижение финансовой нагрузки на граждан, строящих собственные дома.
С 1 апреля 2025 года услуги подрядчиков при строительстве частных домов будут освобождены от НДС, но только в том случае, если расчеты с ними производятся исключительно через эскроу-счета. Это означает, что для получения налоговой льготы покупатель обязан заключить договор строительного подряда, предусматривающий использование эскроу-счета для оплаты работ. Данное правило распространяется на договоры строительного подряда, заключенные с 1 марта 2025 года.
Освобождение от НДС позволяет существенно снизить общую стоимость строительства дома, так как подрядчик не включает в стоимость работ сумму НДС. Это делает строительство более доступным для широкого круга граждан и повышает привлекательность ИЖС как альтернативы приобретению квартиры в многоквартирном доме. Расчёты через эскроу распространяются на строительство частных жилых домов, что делает данную льготу доступной для большего числа людей.
Важно отметить, что налоговая льгота распространяется только на услуги строительных подрядчиков, а не на стоимость строительных материалов. Кроме того, для подтверждения права на освобождение от НДС подрядчик должен предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие факт оплаты работ через эскроу-счет. Для развития рынка также ИЖС будут освобождены от НДС услуги по строительству жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу. С 1 марта 2025 года вступает в силу обновлённое законодательство.
Этапы работы с эскроу-счетом при покупке апартаментов в 2025 году
В 2025 году процесс покупки апартаментов с использованием эскроу-счета состоит из нескольких ключевых этапов, обеспечивающих безопасность сделки для покупателя. Этап 1 – заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и договора эскроу. Подписание этих двух документов является отправной точкой всего процесса. В договоре эскроу четко прописываются условия перечисления и возврата средств.
Этап 2 – открытие эскроу-счета в банке, выбранном покупателем или застройщиком (в зависимости от условий ДДУ). После подписания договора эскроу, покупатель предоставляет необходимые документы в банк для открытия счета. С 1 марта 2025 года этот процесс станет более стандартизированным и прозрачным благодаря новому законодательству.
Этап 3 – перечисление денежных средств на эскроу-счет. Покупатель переводит полную стоимость апартаментов на открытый эскроу-счет. Важно убедиться, что реквизиты счета указаны верно, чтобы избежать задержек или ошибок при переводе. С 1 марта 2025 года вводится механизм эскроу-счетов при ИЖС, но для апартаментов он уже давно является стандартной практикой.
Этап 4 – выполнение застройщиком своих обязательств и ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик приступает к строительству апартаментов и, после завершения строительства, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Снять деньги со счета застройщик сможет лишь после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этап 5 – закрытие эскроу-счета и передача апартаментов покупателю. После выполнения всех условий договора, банк переводит денежные средства с эскроу-счета застройщику, а покупатель получает право собственности на апартаменты.